內容目錄
利用不動產向債權人或銀行借款時，只要雙方成立＂借款契約＂時，債權人為了保障債權，會要求債務人將不動產透過地政司設定不動產抵押權登記，根據民法主要可以：「抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物之所 有權，或用拍賣以外之方法，處分抵押物。但有害於其他抵押權人之利益 者，不在此限。」，用白話文說明，就是透過法律保障借款人的債權權利。
之前，在介紹民間房屋貸款與銀行房屋貸款時，都會用的到不動產抵押設定，不管使用房屋還是土地都一樣！
不動產抵押設定的保障？
- 對於貸款人的保障：房屋抵押權設定完成時合約上一定會註明貸款人，貸款期限、違約責任、貸款金額等，不能隨意更動變換，白紙黑字載明。
- 對於借款人的保障：完成抵押權設定借款人才會有擔保登記，假如借款人無法按期履行債務或利息的繳納時，也有抵押物做保障，才能行使法律受償權益，但也必須注意有順位優先後問題，設定第一順位的抵押權人，優先於後順位的抵押權人。
不動產抵押權的特色有哪些?
- 法律保障債權人：如果借款人債務不履行時，可以向法院申請拍賣求償，償還借款金額後，剩下的金額會歸還所有權人。
- 物權追擊效力：不管房屋賣掉、讓與脫產時，還是可以執行抵押權權利，歸還債務不受影響。（因此買房子千萬要看清楚是否有抵押權在上面，如果哪一天房屋突然被賣掉也是有可能的）
- 從屬性：如果債權已經清償或確定失效時，則抵押權也會消滅，債務人或抵押物所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。
- 不可分性：設定抵押的不動產或抵押的債權雖經分割或讓與一部分與他人，對該抵押權仍不受影響。
- 順序性：萬一這個房屋有分別向５個人借款，當無法清償時執行價金償還時，會依照第一順位、第二順位、第三順位等依序取得償還金額。
債權人債務人傻傻分不清楚？
- 債權人：拿錢借款給別人的人，也就是金主。
- 債務人：向金主借款的人，有義務履行債務的人。
原來抵押權有分兩種？
- 最高限額抵押權
- 普通抵押權
抵押權比較表
| 項目 | 最高限額抵押權 | 普通抵押權 |
| 參考法條 | 民法-第881條之15規定 | 民法-第880條規定 |
| 擔保時效 | 如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。 | 如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅 |
| 擔保範圍 | 可擴及部分銀行往來債務，例如：票據、利息、信用卡、消費性貸款等。 | 僅限該次貸款金額。 |
＊現行銀行貸款多以＂最高限額抵押權設定＂為主。
抵押權設定的費用有哪些？
主要有三個費用需要支付：
- 不動產抵押登記設定規費：依設定抵押權金額，收取千分之一的設定規費。（一般銀行設定金額會在1.2倍，舉例來說：您貸款1000萬元，銀行會設定1200萬元的最高限額抵押權，此時要繳納的地政規費就是12000元）您可以參考地政規費試算
- 他項權利證明書費用：一張80元。
- 代書代辦費用：一般代書費的行情如下。
代書收費行情標準表：參考網址
| 收費項目 | 收費標準 | 收費對象 | 說明 |
| 訂立契約手續費 | 各1,000元 | 債權人債務人 | 不一定會有 依辦理代書收費為準 |
| 他項權利移轉登記 | 4,000元 | 債權人債務人 | 不一定會有 依辦理代書收費為準 |
| 抵押設定登記 | 4,000～6000元 | 債務人 | 一筆土地一棟建物4000元 土地建物每增加一筆或一棟加收1000元 依辦理代書收費為準 |
| 塗銷登記 | 2,000元 | 依合約說明 | 一筆土地一棟建物2,000元 土地建物每增加一筆或一棟加收500元 依辦理代書收費為準 |
| 預告登記 | 4,000元 | 債務人 | |
| 書狀補發、換發 | 4,000元 | 債務人 | 陳情書、合約書 |
不動產抵押權設定需要哪些資料？
- 登記申請書。
- 抵押權設定契約書。
- 土地、建物所有權狀
- 申請人身分證明文件及印章(例如：身分證影本或戶口名簿影本；申請人為法人者，應檢附法人登記證明文件及其代表人之資格證明，其為公司法人者，應檢附法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本)。
- 義務人印鑑證明（義務人未能親自到場核對身分時檢附；另抵押權之權利人為金融機構，義務人為自然人或公司法人時得免附）。
不動產抵押設定時間要多久?
一般最長不超過兩天
- 金融機構1個工作天(銀行機構)
- 非金融機構2個工作天(例如:民間房屋抵押貸款)
延伸閱讀：
