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二胎房貸是什麼?
就是二順位房屋貸款亦稱二胎， 就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後，用原房屋再向另一家銀行， 進行對該標的殘值的再抵押借款， 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人，即為二胎房貸。
通常第一順位抵押的貸款成數越低，第二順位可貸金額越高，但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高，所以相對的利率也會較高。
二胎房貸還款的時間較短，約3~7年，且無寬限期， 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。
二胎貸款申請流程
沒有一順位， 就沒有二順位， 對銀行來說， 第一順位的債權抵押風險是最小的， 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物（房屋）的價值。
但對設定在第二順位以後的債權， 風險自然會比較高， 因此貸款利率也會較高， 不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款， （利率較高、年限較短等）
為何「二順位房貸」應擺在貸款選擇方式最後選項?
事實上， 「二順位房貸」在銀行的貸款產品中， 並不討喜， 且許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」， 例如:
- 利用既有房貸增貸
- 申請房貸透支型/ 理財型功能
- 信用貸款
若要申請「二順位房貸」， 建議先自以上產品來挑選申請 ， 「二順位房貸」的選擇排序應該在最後。例如即使選擇信用貸款，其借貸成本可能不見得比二胎房貸低，應該多方面比較。
二順位房貸流程跟房貸申請相同 ; 需付出代書、地政規費、設定抵押權 ; 但利息卻不是房貸利率（1.5%~3%）而是信貸利率（4%~10%以上），繳款年限通常又短（最多7年）， 事實上產品CP值頗低…
另外銀行授信準則對於有二胎借款紀錄的貸款人，在信用評分上是負面居多的。
不過二胎房貸還是有其市場性，例如以下情況
< 情況一> 原貸銀行無法增貸
有資金需求需要增貸時， 原貸銀行（簡稱A銀行）認為沒有增貸空間， 另一間銀行（簡稱B銀行）認為有增貸空間， 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 ， 此時B銀行願意提供二順位貸款。
< 情況二 > 無法貸出信用貸款
因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制， 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下， 是可以考慮申請「二順位房貸」。
嚴格說起來， 「二順位房貸」就是「有抵押的信用貸款」。在銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難 ， 才會使用「二順位房貸」。
< 情況三 > 民間二順位、二胎
在此我們並不探究「非銀行」的民間二順位、二胎貸款。 不過申辦仍要注意相關利率及抵押權權設定情況、也要小心未來可能塗銷困難的情況。
另外對銀行來說， 已有民間二順位設定的擔保品， 轉售後要再向銀行申請增貸、轉貸等都是會被限制無法承作的 。請謹慎使用！
更多二胎房貸資訊，請參考：
- 房屋二胎貸款詳細說明：房屋二胎貸款服務
- 房屋二胎貸款額度試算：房屋二胎額度有多少可以貸款
- 還有更多疑問請參考：11個貸款常見的問題-二胎房貸｜房屋貸款｜房屋增貸
