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還幾年後,║二順位房貸║可以再貸多少?
房屋二胎估價║評估項目
一.房屋市值:估價應該也是最重要也最基本的一個關鍵,如果不動產坐落基地成交量很小,或特殊案件,那估價的速度可能會較慢,因為房屋二胎公司要較長時間估算市值。如果是在台北那估價應該幾小時就可以估出來了,評估的目的是要以將來萬一要拍賣房子時好脫手為考量。
- (一)地段:地段、地段、地段很重要所以講3次,地段會決定房子基本價值,房屋所在地是否為鬧區,交通樞紐,所在區域相同建物的成交行情,這才是房子價值的最主要關鍵,好地段的房子拍賣時較好脫手。
- (二)房子的年份:通常會有<屋齡+貸款年限不逾一定年份>的限制,屋齡過老也可能不予承作。建物的耐用年限和殘餘價值越低,到最後建物沒有殘餘價值只剩土地的價值而已。民間業者也會考量如果萬一客戶還不出錢來的時候,拆掉後重蓋還有沒有利潤的空間,例如之前處理過一件在二林最熱鬧的市場中一間老建物,如果承作二胎後貸款的額度已經等於或是略高於市價了,最後還是有金主願意放款,原因是拆掉後重建在出售還是有相當的利潤空間,不過還是以當地金主或是投資客比較有志願。
- (三)房子的建築方式:加強磚造、RC鋼筋混凝土結構、SC結鋼骨結構、SRC鋼骨鋼筋混凝土結構,不同的建築方式影響的是建物的使用壽命及安全性,當然價值當然不同。
- (四)土地持有面積的價值:最常聽到的是房子為什麼便宜不下來,是因為土地愈來愈貴了。房子會折舊,但土地不會,就算把房子拆了,只是光賣土地,還能照市價賣土地坪數。大樓持有的土地面積較小,透天持有的土地面積相對較多,估算價值也比較高。
- (五)內部屋況:屋況也是估價的考慮點,有裝潢坪價平均可多1~3萬也不一定,若有裝修,估價會提升一些。有些中古屋有重新整修或裝潢過是有加分的,這部分估價時如果有需要會安排現況或是要求屋主提供照片做考量。
- (六)鄰近嫌惡設施地區:垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站、地震受損建物、畸零地、違章佔用地。等
- (七)嚴重瑕疵:輻射屋、海砂屋、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵等等,或是列為折除、徵收或禁建者。將來拍賣也難脫手,承貸的意願也會大幅減低,甚至不肯貸款。
- (八)如果是套房產品,小套房、陽光屋、非規格化或15坪以下,一般銀行也不太願意承做貸款。(陽光屋:類似「地下室房屋」必定是採光或日照,而且是可以宜居的房子,某些建地受限自然坡地、或是高低落差的地形所致,為了有效利用樓層及空間,蓋多一點戶數,建商就把一半露出地面、一半身處地底的地下室,規劃成同樣有窗戶、有獨立門戶的陽光屋。陽光屋的優點,當然就是較便宜的房價。大約是正常房價的5至7折)
- (九)另外有些地方空屋率高、郊區、新市鎮、公設比高、違建過高、露台外推都會影響貸款的額度。頂樓加蓋因有產權不清的問題,估價時通常不會計入。就只會依權狀上有的坪數估價。如果該不動產買賣頻繁,研判是否為投資案件若是,估價會較保守。
上面的說明如果覺得太複雜了║快速知道║自己的房子到底有多少價值呢?
- 這邊提供您簡易的方法 a.房屋坐落大約位置/社區名稱 b.公寓/電梯/屋齡/樓層/坪數大小 c.車位(機械/平面) d.其他(凶宅/海砂/輻射) 及上內政部實價登錄官方網站查詢。
- 二.前順位借款金額:前順位的借款是否滿貸、超貸、貸款成數過高, 二胎很多業者都只敢最多貸到8成,因為只要市場房價下修兩成,就變成全額貸款。
- 三.房屋有無查封、訴訟、禁止移轉項目:如果有任何一項可能就沒辦法進行房屋二胎‧不動產有可能因為已無殘值、持分、限制登記、信託、預告登記或特殊地目別、原住民保留地等很多理由無法借款。
- 四.土地增值稅:土地增值稅是一項隱藏的成本,如果不動產持有時間已經非常久了,再加上土地持分大,或者當時以贈與方式取得,或繼承後五年內移轉,都可能有高額的土地增值稅,會影響很大的借款成數,二胎業者在估價時會列入成本之一不可不注意。
- 五.其他的國家欠稅
- 房屋二胎估價確實也是一門專業, 非具備充足的專業知識不足以勝任,綜合上述的五大點之後就會估出市價、算出稅金、目前貸款的餘額就會有二胎房貸可貸款的金額了。
- 放款單位對風險的接受度也是決定貸款成數的重要因素,目前從銀行、租賃公司、民間代書、當鋪業者,各有各的評估方式,貸款成數是80%到110%都是有人在承作的。好的物件不怕借不到錢,不好的物件如果貸款人條件又不好就比較困難處理了。
五個步驟快速申貸房屋二胎貸款、土地二胎貸款
- 申請:撥打專線或加LINE免費諮詢:LINE ID:@tw899(記得加”@”)或打免費電話諮詢:0800-891168。
- 估價:我們的代書鑑價人員將針對物件,基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。(1個小時內馬上核貸)
- 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息,並回報給你。
- 設定:如果前面流程進行順利,最後代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。
- 撥款:簽約對保後,設定完成時民間金主就會將核貸金額進行撥款。
若還有任何疑問,歡迎來電洽詢!免費電話諮詢:0800-891168。劉副理LINE ID:@tw899(記得加”@”)